文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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