万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独(d辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ú)善其(qí)身？

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