5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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