饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zh世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼ǐ)出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(j世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼ī)构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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