万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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