5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了