近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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