万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好rong>

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？