近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(qu火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗án)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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