导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zh原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕ì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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