“现在的房(fáng)地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的关注(zhù)度从板块向单个标的(de)转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值，房地产都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底(dǐ)部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个(gè)股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信(xìn)贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有国企背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较(jiào)困难(nán)，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明显的(de)分(fēn)化，无(wú)论是在销售，还(hái)是(shì)融资等(děng)各(gè)个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房(fáng)企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更具体一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平(píng)（净(jìng)负(fù)债率）是不(bù)是行业内(nèi)的最低水平；利(lì)润率是不是(shì)行业内最高的；融(róng)资(zī)成本是否是行(xíng)业内最低的；建安(ān)成本是否也(yě)是(shì)业内最低的；这些都是我们看重的(de)一家房(fáng)企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能(néng)够(gòu)同时满足上述条(tiáo)件的(de)房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南(nán)城(chéng)投、首(shǒu)开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国(guó)央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有着(zhe)较(jiào)稳健特(tè)色(sè)的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可能(néng)让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净(jìng)借(jiè)贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左(zuǒ)右(yòu)，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明(míng)显感(gǎn)觉到机(jī)会(huì)来了(le)，其开始(shǐ)在一线城市(shì)进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，该房企新购入(rù)地块也(yě)实现了快速(sù)的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储备了很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在(zài)一线(xiàn)城市(shì)，另(lìng)外一半也(yě)主要集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会(huì)时要(yào)出手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要(yào)小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没(méi)有想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一家房企的(de)扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看(kàn)房企(qǐ)的净负债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不(bù)得(dé)高于100％要(yào)更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规避(bì)公司净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践(jiàn)行(xíng)较积(jī)极(jí)的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速(sù)度与(yǔ)如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成(chéng)本更低，融(róng)资(zī)渠(qú)道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营(yíng)房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东中新进了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股份有限公司(sī)－景顺长城(chéng)中国(guó)回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就(jiù)长期持(chí)有滨江集(jí)团。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系。2020年(nián)以来的(de)近(jìn)三年时间，房(fáng)地(dì)产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨(bīn)江集(jí)团(tuán)仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七(qī)成(chéng)营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭(háng)州房(fáng)企(qǐ)销售排名(míng)第(dì)一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭(háng)州的较突出(chū)表现(xiàn)，也让滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房企排名(míng)迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地(dì)产开发环节与上游材(cái)料端息息(xī)相关，新盘(pán)开工不足导致上(shàng)游不(bù)被看好(hǎo)，机(jī)构寻(xún)觅(mì)个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家装家居领(lǐng)域，我们(men)相(xiāng)对看好，因(yīn)为居(jū)民保(bǎo)有的住房(fáng)规(guī)模越来越大，随着时(shí)间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多。美国过去的(de)数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家(jiā)具(jù)消费的(de)增(zēng)长却(què)一(yī)直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的(de)都是来自家纺赛(sài)道(dào)的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，能够发现(xiàn)该(gāi)股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓(cāng)股的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的是，中(zhōng)欧的(de)两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的(de)房地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链股票(piào)还有金地集团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是(shì)志邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归(guī)母净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独(dú)门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标的(de)大多在香港(gǎng)上(shàng)市(shì)，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是(shì)希(xī)望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分(fē如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁n)项目(mù)到期之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提(tí)价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业(yè)公(gōng)司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为(wèi)保(bǎo)安这(zhè)些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增长，不过(guò)服务没有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那(nà)么(me)满意(yì)，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公(gōng)司能在业(yè)内做到(dào)到期之后提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的(de)定位和比较好的服务(wù)是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁