近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指(z愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析hǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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