近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁目的分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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