OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　<曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理strong>张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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