万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　<唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星img alt="北京房圈(quān)大消息！顶(dǐng)级富(fù)豪(háo)，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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