5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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