“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年(nián)的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分(fēn)化的愈(yù)加明(m季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗íng)显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了(le)底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股(gǔ)阿(ā)尔法重要(yào)参(cān)考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企相对(duì)比较困难，所以整个行业出(chū)现了一个很明(míng)显的(de)分化，无论(lùn)是在销售，还(hái)是融资(zī)等(děng)各个方面(miàn)都非常明显。现在有国(guó)资(zī)背景的(de)房企在资本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但没有国资背景(jǐng)的(de)民营房(fáng)企(qǐ)股价大多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会(huì)特别重视(shì)企业(yè)的(de)成本优势(shì)，更具体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行(xíng)业内的(de)最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业(yè)内(nèi)最高(gāo)的；融(róng)资(zī)成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本是否也是业(yè)内最低的；这些都(dōu)是我们(men)看(kàn)重的(de)一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开(kāi)股(gǔ)份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握(wò)准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过(guò)于(yú)激(jī)进(jìn)的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也(yě)有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配(pèi)置的一家房企(qǐ)进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债率也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超1000亿(yì)元，且其(qí)中一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外一半也主要(yào)集中在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没(méi)有想象得那么(me)好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还(hái)是看房企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标(biāo)准要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度并没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公司净负债(zhài)率(lǜ)提(tí)高(gāo)到一(yī)个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极(jí)的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好(hǎo)地控(kòng)制了公(gōng)司(sī)的(de)扩(kuò)张速度与(yǔ)净(jìng)负债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各(gè)维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机(jī)季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但(dàn)这(zhè)也(yě)并(bìng)不意味着，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵活配置混合(hé)型证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金”“全(quán)国(guó)社保基金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股(gǔ)，约(yuē)占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年(nián)年(nián)报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自(zì)杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三年(nián)持(chí)续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，滨江集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的(de)土储补充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突(tū)出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎(yíng)来多(duō)家机构(gòu)的集(jí)中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集(jí)团发布公(gōng)告表示，公司于(yú)5月(yuè)10日(rì)接受了(le)信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建(jiàn)信(xìn)养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链(liàn)上的(de)中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤(xiān)等材料(liào)供(gōng)应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包(bāo)括中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环(huán)节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)行业在进入(rù)存量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，尤其是偏(piān)消(xiāo)费(fèi)属(shǔ)性的(de)家(jiā)装家居领域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模越来(lái)越大，随着(zhe)时间的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来(lái)越多。美国过去的(de)数据充(chōng)分说明了这一点，在新房(fáng)销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地产产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中(zhōng)相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者(zhě)在月线连收(shōu)七根阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告显示，报(bào)告(gào)期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季(jì)报(bào)的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基(jī)金都是(shì)价值(zhí)派基金经理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有(yǒu)金(jīn)地集团(tuán)和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是(shì)，他(tā)似乎(hū)对于定制家居(jū)类标的(de)情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业(yè)股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多在(zài)香港上(shàng)市(shì)，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前(qián)述(shù)上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业服(fú)务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年到期的合(hé)同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一(yī)开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保(bǎo)安这些固(gù)定人员成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服(fú)务没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难度是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能(néng)在业内做(zuò)到到(dào)期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是有关系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

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