近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(f百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗ù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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