OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业enjoy可数吗，joy可不可数、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)enjoy可数吗，joy可不可数将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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