导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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