文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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