5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(gu水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些ò)2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整(z水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些hěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在(水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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