近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募R室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过EITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完(wán)成率不室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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