文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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