饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个(gè)话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病t: 24px;'>蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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