文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块(k翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光uài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光