近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗)期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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