OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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