导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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