OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REIT为什么懂手机的人都不用华为s市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注(zhù为什么懂手机的人都不用华为)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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