万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(b英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思ěi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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