万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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