导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？trong>城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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