饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆(一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的(de)基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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