5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(cenjoy可数吗，joy可不可数hí)仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.enjoy可数吗，joy可不可数05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了enjoy可数吗，joy可不可数10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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