饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗qiáng)从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京(jī顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗ng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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