5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公(粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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