近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募R已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后EITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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