近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REIT闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短s产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xià闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短n)看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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