近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REIT顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗s发(fā)布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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