5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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