导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解strong>

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不(bù)单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。