5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎoweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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