5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de四月的小说集，四月的小说好看吗)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(s四月的小说集，四月的小说好看吗hàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(四月的小说集，四月的小说好看吗zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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