OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(j筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思iāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思(chū)租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的(de)资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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