万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达(d瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢á)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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