近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础(chǔ敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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