文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(su2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才ǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才p>

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才