万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确了地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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