导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思ng>

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。